2011/12/31

興味無し月間

2004/10/01 から 2011/12/31 現在までの投資成績

$投資生活ブログ

今月のMY基準価額 : 17360ポイント
今月までCAGR改(年平均成長率):9.23%


世界経済に特に新しいネタは無く、どう見ても投資銀行のマッチポンプと言うか、今まで起きた問題を蒸し返しては勝手にホッとしてサヤ抜きしてる感じ。

昔はその流れに乗って一儲けする方法を頭の体操的に考えて楽しんでいたけど、ここまで続くとさすがにアホらしくなってきた。

というわけで、地合いがそういう投機でボラティリティが高くなってて、その上アメリカはサンクスギビング後でボリュームが薄いので、たまに意外な安値がつくときがあるのですが、今月はそういう時についた安値でつっまんない中国の配当株を少々購入したのみ。
本っ当につまんない株なんですが、先月も少し書いたけど家売った代金が入って投資規模が大きくなったので、最近はそんな株の方が好きなのです。
最近なんて、銘柄情報で一番最初にチェックするのは 2008 年のリーマンショックの時にちゃんと配当出してたかどうかですもんw
しかし、そういう買い方の方が、ちょっとですがキャピタルゲインも発生しているのが不思議なところ。


さて 2011 年、今日で終了です。お疲れ様でした!

今年は非常識が常識になり、何も信じるものが無くなってしまいました。
世界は 1000 年に 1 度の地震を目撃し、確率的に 100 万年に 1 度しか起きないと言われていたメルトダウンは現実に起きた。
アメリカ国債がデフォルト?とか、国がデフォルト?などという話までリアリティを持てるところまで現実が行ってしまった。しかもまだ現在進行中。

あまりにも非常識なことが現実になるので、みんな少し麻痺気味ですが、2011 年は間違いなく歴史に残る転換点だったと思う。

これからのこの変わってしまった世の中で生活するために“吾唯足るを知る”、よく考えてみたい言葉です。

がんばってある程度のところまで行ったら、いかにして“吾唯足るを知る”モードにチェンジできるか。
最初から足るを知ってたら、何も進歩ないし、最後まで足るを知らなかったら死ぬまで不幸だし。
でも世の中、上のどっちかの人が多い気がします。

2011/12/25

7月△日

ネットで申し込んだ机上査定の結果が大体出揃う。しかし査定結果を出さずに営業電話だけ掛けてくる業者も多く実際に比較できたのは数社だけでした。
ちなみに、ネット机上査定比較サイトというのは業者から定額料をとるというビジネスモデルらしいです。豆知識。

さて、査定を見て少し失敗したと思ったのが、ネットで申し込む時入れた希望販売価格が低すぎたということ(自分では高く入れたつもりだったけど)。

行動ファイナンスのアンカリング効果のように明らかに希望価格に引っ張られている業者があった。つまり希望価格に合うように数字を「作って」いる感があった(とりあえず専任で取りたい、という考えでしょうか?)。

ということは、自分が出した販売価格はまだ「作れる」範囲だったようで、もっと絶対に無理なような高価格にしといたほうが限界が分かったように思う。次回からは気をつけよう。

さて、それでも出てきた査定を見比べていると、いろいろ分かってきた。
まず、査定は土地と建物を個別に査定して合計を出すという手法で行われる。土地は主に周辺の公示・路線価と成約事例、建物は築年数による減価や新築時の坪単価から査定される。

このうち、公示・路線価や建物の築年数による減価率はごまかしようがない数字なので、各社ともほぼ同じ(それでも前回の K 氏は耐久年数を 5 年もサバよんでたことが発覚)。

成約事例の取り方は結構な開きがあった。つまり安く査定したい会社は自分に都合の良い安い成約事例を探して低めの数字を作っていたようだ。

各社ともフォーマットは同じなので、ソフトは同じであとは入れるデータをどう取るかで決まるらしい。

そのような感じだったので、とりあえずいじれそうな各パラメータごとに、全業者から最高値を寄せ集めて、仮想の土地最高値を出してみた。すると、まあこんなもんかという相場観が少し出来てきた。

建物坪単価は査定のものよりも、前回の K 氏が説教中にぽろっと言った「購入時の上物は 2500 万円」という情報の方が、自分にとってはわりと都合のいい数字だったので、それを使わせていただくと、建物価値が約 20%UP !
いやー K さんありがとう!これで買主様に突っ込まれた時に説明できるっす(´ー`)。

これにより、売値(土地+建物)の上の限界値が見えてきた。

また、査定の最安値も役に立った。これはおそらく黙っていても楽に売れる価格なのだろう。つまり、ここまでは絶対に値引きしてはいけないというストッパーだ。

このような感じで、予想される売却価格は自分の当初希望の 3000 万円に対して、 2280 万円から 3100 万円までという結果になりました。

��ちなみに数字は具体的な数字がないと書きにくいんで、ブログ用にでっち上げたのものですのでヨロシク(^^;))

次回へ続く

2011/12/13

7月×日

ダーク漬けになって自分もすっかりダーク化したところで、いよいよ実際に行動(勝負?)開始。

とりあえずネットでの一括机上査定を申し込んで、結果が出るまで駅前の電鉄系の店舗へ試しに行ってみた。

実はこの業者、自分の家を含む周辺の街全体のデベロッパで、この地域で 30 年近くやっている。そのため新築もやっており自分が購入した時も契約上でいろいろ関係はあった。

店舗に入ると K さんという方が登場。売却したいので査定をお願いしたいんですけど・・・と伝えると、まあまあこちらへ・・・と案内される。

案内されたテーブルについて今の家の住所を告げる。すると何を思ったか開口一番「いかにオマエの家は安くなっているか」という話が電撃スタート!あ、あのー、査定は・・・!?(;゚ Д゚)

そのまま 2 時間くらい延々と説教?を受けたところで、やっと出てきた査定額はなんと自分の希望価格より 600 万も低い鬼価格!

事前にダーク耐性ついてたから良かったけど、もしそうでなかったら洗脳されて業者の支配下に置かれてたかも・・・恐。やはり前回のあの話は都市伝説じゃなかったのか((((;゚Д゚)))ガクガクブルブル

しかもその K 氏、説教中にかなり自分の物件と似た物件を持ち出してきて
「この物件はまったく動いてません」と。
実は自分もその物件は知っていて希望価格の参考にもしていたのですが、この値段では反響がまったく無いのでもっと下げろということらしい。

しかし帰ってから別の業者に問い合わせたら、その物件はとっくに微々たる値引きで成約してるじゃないですか!
自分の担当地区のど真ん中の情報知らないわけないし、 K 氏ウソつきやがったな!カスが!

と思ったが、いやいやちょっと待て。

よくよく考えると、不動産が足を生やして動くはずも無いので
「この物件はまったく動いてません」
というのはある意味間違ってないかも・・・(笑)。消防署のほうからきました、という消火器売りみたいなもん?

そういうことですか?あの一触即発な場面でそんなネタを仕込むとは面白い不動産屋さんだお(^^;)。結構センスいいじゃないか!(笑)いやー勝手に誤解してすんません。

が、 K 氏には別件で伝説があって、 K 氏の親戚が同じ地区に住んでいるのですが、その人に「あの家はいくらで売れた」とか「あの家は○百万円値引きした!」とかペラペラしゃべってたらしい。

機密情報というものは重要度のわからない人が知ることが一番危険なのである。
当然、近所で噂が拡散し、同じ地区に住む人がお互いの成約価格を知っているという異常事態に。

こりゃだめだー o ┤*´Д`*├ o

次回へつづく。

2011/12/11

ダークな話2

前回の話だけでも売主を激怒させるには十分ですが、もっとひどい話も。

不動産屋の中には買取保障というサービスをしている業者がある。これは売出してみて万一 3 ヶ月以内に売れなかったら当社で買い取りましょう!という、一見売主にとっては助かるサービス。

なぜなら「売れない」という心配が無くなるので、売主は安心して新居の資金繰りを計画することが出来る。ただ、その安心料として買取額は査定価格の 70 %程度になってしまう。

ここでこのサービスを利用していて、例えば査定額 2500 万円、売出し価格 2980 万の物件の契約期限切れ間際に、買いそうなお客が現れたとします。業者としては普通に仲介して両手 200 万円 GET も悪くない。

しかし、ここでこのお客に
「残念ですが、その物件は先日成約になりました」
と断ってしまうケースがあるとのこと。

なぜそんなことをする必要があるのか?
それは契約期限がきて買取保障になれば、この物件は査定の 7 掛けで 1750 万と、かなり安く買えることになります。

こうして安く買い取ったあと、さきほどのお客にまた電話。
「先日の物件ですが、お客さまのローンが通らずキャンセルになりましたが、チャンスですがどうでしょう?」
とかと言って、もしうまくそのお客に 2980 万で売れれば、一発で 1200 万以上も儲かるじゃないか!

万一売れなくても、そこまで安く仕入れたらそれほど苦労せずに売れるので、仕入れ自体が目的なことも。
もちろんその金の出所は全て売主が損した金。いやー、これが本当なら相当ダークだ(驚)

こんな話は都市伝説だと信じたいが、念のため「買取保障」だけは利用しないと誓いました。

次回につづく。

2011/12/08

ダークな話1

さて、今回はネットで見つけたダークな話。

ただ、最初に言っておきますがネットの情報の信用度を見極めるのは難しいし、最近はコンプラも厳しいからここまでエゲツつないことは無いと思う。だけどまあ予備知識としては知っておくのは悪くない。

まず一つめは、前回のエントリで専任にすればレインズに登録してもらえ、情報が広がることで短期間に成約のチャンスがある、と書きました。しかしそううまくいかないケースがあるとのこと。

なぜなら専任業者にとっては両手こそが最終目標なので、他の業者に客付けされるのはなるべくなら避けたい。特に営業力のある業者ほどそう思うはずだ。

すると自社が営業している間、レインズを見た他社から問い合わせがあっても「商談中です」と言って、仲介しないことがあるらしい。売主からしたらせっかくの売却チャンスが闇に葬られたことになる。これじゃ何のためのレインズ登録か。

しかしそうは言っても、業者もあんまり欲張りすぎて 3 ヶ月の契約期間が売れずに過ぎてしまったら無収入だ。これはもっと避けたい事態。

すると、業者の中には契約終了が近づくと、
「反響がないので値下げするしかありません」
と売主に言って、大幅値下げを提案。

引越しまで間がなく、売却代金を次の家の支払に当てるような切羽詰まった事情がある売主なら、しぶしぶ飲まざるを得ない。

かくして例えば 3000 万の家は 2480 万などに値下げされ、値下げすれば売れるのは当たり前。めでたく業者は両手 GET !となる。

もちろん業者だって成約価格は高いほうが手数料も多くなるから可能ならその方がいい。しかし 3000 万で片手になって手数料 100 万しか入らないなら、 2480 万に値下げさせて両手で売れば 160 万取れるじゃん?というロジックらしい・・・。

その結果、損をかぶるのは全て売主。ひぃ~(;´ρ`)。まあ買主に貢献してるとは言えますが・・あれ?専任とは売主に忠誠を尽くすのが義務のはずだが・・・

「他社で高く買う客がいても、両手のためなら仲介せず!」

これが本当ならかなりダークな話だ。

次回に続く。

2011/12/06

家売りました

この前の記事でちょっと書きましたが、このたび持家を売却しました!

売ろうと思った理由ですが、自分としてはめずらしく(?)損得勘定では無く、ライフプランというかそういう理由がメインです。とはいっても損得勘定は身に染みてるので、普通の人よりはあったと思いますが(^人^)

そこでその過程でいろいろあったことをせっかくなので暇を見つけてちょこちょこ書いていこうと思います。

では早速はじめたいと思います!
最初に思い立ったのは実はかなり前の 2010 年 7 月某日でした。

自分は優柔不断だけど一度決めたら行動が早い、とよく言われる。すぐに All Aboutで不動産仲介についての基本を調べてみた。

All About には濃い情報は載ってないけど、初心者向け情報はよくまとまっているので、初めてのジャンルを調べるには便利。

読んでいくと、不動産仲介というものは買主、売主から成約金額の各 3 % + 60000 を受け取るという商売らしい。

つまり業者側から見れば、自分で買主、売主の両方を見つけることが出来れば、6 %+ 12 万円が入ってくる。仮に 3000 万円の物件だったら一件で 200 万円近くの収入。すごい!( ゚o゚)

しかしこれはあくまで理想的なケースで、物件情報を見た他の業者が手持ちの客を連れてくることもありうる。

その場合は客付けしてきた不動産屋が片方の 3 %+ 60000 を受け取る権利がある。

前者を”両手”、後者を”片手”といいます。
不動産仲介というのはこういうビジネスなんですね!



次に実際に売却を頼む場合の仲介契約は大きく分けて「一般」「専任」の二種類あることが分かった。

一般の場合は売主は複数の不動産屋さんへ売却を依頼できるが、専任だと契約終了までの 3 ヶ月間、頼んだ 1 社のみとコンタクトしなくてはならない。

と言うと、専任は売主にとって制限が増えるだけで損のような気がするけど、専任の場合は不動産屋さんは「レインズ」という不動産屋専用サイトに物件を登録しなくてはいけなくなる。

レインズに登録された物件は地域内の全ての不動産屋がリアルタイムに見るので(新着ニュースが一斉送信されるらしい)もしそれを見た不動産屋の中で条件に合った客がいれば、すぐに売買チャンスが生まれる。

このため短期間で成約する可能性が広がるという大きなメリットがある。こうやって高価格な不動産でも流動性が高まる仕組みになってるんですね!


なおこれにより専任であれば売主はどこの不動産屋に行っても大して結果は変わらなくなる。
どうせ一般でも専任でも売主が払う手数料は変わらないなら、専任のほうが楽で良さそうだ。


・・・というのは売主側から見た場合で、株の場合と同様、物事はいろいろな視点から考えてみなくてはならない。不動産屋側から見た場合も考えてみよう。


まず一般契約の場合ですが、あまり業者は真剣に営業したくないと思う。

だって仮に経費を掛けてチラシなどで広告しても、それを見た違う業者が手持ちにピッタリな客を持っていたら、売主のところに自分で行って一般契約を結び、両手の手数料を取ってしまうかもしれない。

となると、もし自分が業者だったら一般契約の物件は、たまたまピッタリの客が来たら紹介する、という程度のサイレント営業しかしたくないと思う。

一方、専任の場合は売買は必ず自分を通されるので、売主からの片手 3 %はまず確定。

その上で、もし自分で営業して買主も見つけられたら両手になるので、これなら経費を掛けて一生懸命営業しようと思うもの。

従って、業者にとっても、売主にとっても、専任の方が良さそうだと思いました。

このへんまで読んで、よし!じゃあそろそろ All About は卒業して、少し濃い目のブログや掲示板だな!と思って巡回し始める。

すると出てくる出てくるダークな話・・・汗2


次回に続く。