2008/07/31

混迷月間

今月も大きなポジション変更なく惰性で継続。

ちょっと動かしたのと言えば先日間違えて買いすぎた中国株。それが一瞬上がったので、ここぞとばかり半分ぶん投げ(ノ゚ο゚)ノ。やっとこさ当初思ってたポジション量に調整できました。ふぅ。
でもその売った分は、これは!?と思った日本株に円転して投入してしまったので全体のポジション量としてはほぼ変化なしでした。

あと、少し投資方針を修正してみることにしました。
今まで中国の個別株は信用がいまいちなのでリスク分散の一環でセクター買いの方針でやってました。具体的には業界で1位と2位の株を買うという感じです。

でも2位を買うくらいなら別のセクターの1位を買った方がいいのでは?と最近思い始めそうすることに。やっぱり1位がいいよね!ということで。

相場についてはかなり方向感のなさを感じます。つい半年前まではアメリカが年後半から力強く景気回復するなんて論調も多かったけど、サブプライムや原料高で今時そんなこと思ってる人はいないだろうから積極的に上値をとるような雰囲気はない。

しかしそれは世界屈指の超巨大経済圏が停滞するとみんなが思ってるということだから、そうなると誰だってそこを相手に商売してる新興国が被害を被ると連想する訳で、今まで散々原油を買い煽ってた投機連中の言い訳が1つ消えてしまいます。

そんなことは投機連中は百も承知だから、我先にとその当人たちが逃げ出すこともありうる。すると結果的に原油高はとりあえず第一ラウンド終了となるかもしれない。

ところが、こうして原油が下がるとアメリカを初め各国の経済にはプラスに働いて景気の下支えになるという・・・これぞ市場原理が生んだ経済の不思議な自己修復機能。

かくして株価は動きづらい微妙な状態に。

自分としては、原油に入ってた資金が次は何処に行くのか?が非常に興味のあるところですが、それを当てるのは難しい。Goldか?債券か?株には来ないかもしれない。

でも何処にいくにしても、今の高い原油を売っておいて、そういう次の物色対象を上がる前に仕込もう、なんて戦略は理想であって実際にはまず無理です。

例えば景気だって、悪くなるときは大抵は気が付いた時には悪くなってます(そしてその時には既に株価はかなり下落していて逃げ遅れ)逆もまたしかり。だから、相場では自分だけうまく立ち回ろう、なんてまず無理です。なぜならそんなことが出来るならみんなそうするに決まってますから。

だとしたら、どうせ分からないんだったら、自分がいいと思う場所で網を張っといて、配当貰いながらのん気に魚群が来るのを待ってみるのも一興。

それに下手に魚群を追いかけて足を滑らせて池に落っこちた上に、肝心の魚群は最初に自分の居たところに行っちゃった、なんて話は投資では良くある話。



そろそろフルポジいっちゃおかなー・・・。


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2008/07/08

イケメン営業さんから電話が!

前回、希望の価格をメールで送った不動産についてですが、、、
そのとき応対して頂いたイケメン営業さんから電話がありました!
というわけでレポート開始(・∀・)

イケメン :先日はご興味お持ちいただいてありがとうございました。

自分   :いえいえ(*´∀`)b

イケメン :そして早速ご検討いただきましてありがとうございました。

自分   :いえいえ(^ω^)

イケメン :それで、お送りいただいたメールの件で上司とも相談したのですが・・・

自分   :ゴクリ(・_・)

イケメン :あのお値段ではどうしても(´ロ`;)

自分   :ええぇっ、じゃあいくらなら売ってくれるの( ゚Д゚)?

イケメン :それが今回のあの物件はあの表示価格でということで値引きできないんです・・・(´ロ`;)

自分   :そうでつか(´・ω・`)、、、じゅあまた売れ残って困ったらいつでも電話ください・・・

イケメン :ところで今回はあの1戸のみをお考えでしたか?

自分   :いえ、別にあの価格だったら2戸でも3戸でも考えますけど(・_・)

イケメン :そうですか、ではまた( ̄ー ̄)ニヤリッ



さて、どうなる?



つづく・・・かないよね、やっぱ(;^ω^)



不動産投資への道は遠しヽ(´ー`)ノ





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2008/07/06

インフレヘッジ

株や不動産はインフレに強いと一般的には言われていますが、インフレの今現在、現実には世界中で株価は下がっています。
ですので、今そんなことを言おうものなら針のムシロは必至ですが、今日はあえて言ってみたいと思います。

自分はこれについては
「株や不動産はインフレに強いけれども、インフレと株高が同時に起きるのではなく、起こるのには少し時間差がある」
と思っています。

例えば、ここに100万円の原材料を使って製品を作り、200万円で売っている企業があるとします(自動車くらいの値段をイメージ)。
そういう会社がインフレで原料価格が2倍に上がり、ピンチに陥るとどうなるでしょうか。

その場合は以下のようなフェーズをたどると思います。

①原料高等が起きて原料価格200万円になる

②コストダウン等の企業努力を限界まで行う。

③それでも無理なら、利益が減ったり、最悪赤字になる

④ライバル企業も含めて業界全体の利益(投資家からすると利回り)が下がる
��↑その企業特有の問題ではなく、誰がやっても無理な状態)

⑤すると、投資家は儲からなければ投資しないので株価が下がる

⑥度を越えて株価が下がると買収解体されたり、そもそも赤字では潰れてしまうので会社自身の「存続危機」が起きる。

⑦会社は存続のためにやむなく投資家が求める利益水準を達成可能にするために製品を値上げする

⑧ここでこの値上げが消費者に受け入れられれば、再び正常な軌道に戻るが、受け入れられなければ倒産


この時重要になるのは、その会社が存続しなくなると困る人がどれだけいるかということです。

商品の価格というのは対人交渉とまったく同じで、究極的には「交渉が決裂するとどちらがより困るか」で勝負がつくと思います。
すなわち、値上げするモノが本当に社会が求めるモノなら企業が優位、消費者が不利。
あってもなくてもいいようなモノは、消費者優位、企業が不利。

もし、その会社が本当に社会にとって必要な会社であれば、値上げは「消費者との交渉」に勝ち、成功することになります。
逆に「消費者との交渉」に負ければ、その会社は外部環境に対応できなかった弱い会社であり、生物の進化と同じくここで絶滅します。


さて、ここである会社がこの環境変化を乗り越えて生き残ったとします。この企業はこの時どうなっているでしょうか。
多分、原材料費が2倍の200万円になり、製品価格も2倍の400万円になり、その結果、株価も2倍になっていると思います。

しかし、株価が2倍になったと言っても、株主にとっても世の中のモノすべてが2倍に値上がりしているので、売って現金化しても買えるモノの量はインフレ前と同じです。
つまり「金額は増えたけど、別に儲かったとは思えないなぁ~」という感覚になっていると思います。

この状態・・・インフレ前とインフレ後で買えるモノがほとんど同じ・・・つまりインフレヘッジにはなったということが起きます。



もう少し考えを進めて、この一連のサイクルで投資家がどうアクションを取るのが良いのか考えてみます。最高なのは

「①のインフレ開始時に現金化し、株価が下がり切った⑦~⑧のあたりでごっそり買い戻す」

です。次点が

「何もしない」

最悪なのが

「①~⑥、⑦あたりまでホールドしてしまい、⑧の頃にビビッて売る」

となります。
最悪パターンですと、株で損して、その後のキャッシュの価値低下で二重に損してしまいます。

自分が思うに、今現在はほとんどの企業は⑤~⑧にいると感じます。
とすると、今取るべきアクションは「現金があったら良い企業をちょっとずつ買う」が合理的で、
「すでに全部買っちゃって現金ねぇよ!ヽ(`Д´)ノ」
という場合は、少なくても今ここで「売る」という選択は無しではないでしょうか。





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2008/07/01

またまた余計なこと開始

今日はまったりとローカル線などに乗りつつ帰ってたら、乗り継ぎ駅の不動産屋でふと目にした収益用ワンルームマンションのチラシ。

チラ見するもこんな郊外で収益不動産もないだろうと思い、いつも通り華麗にスルー・・・のつもりが何か気になってやっぱり戻ってよく見てみる。

すると、駅歩7分、築13年、鉄筋コンクリ、家賃5万、売価600~700万で表面利回り10%だって。ネットで見る収益不動産よりはだいぶマシっぽい。そういや、不動産投資のこと全然知らないしここらで一つ勉強してみる!?とお店へ突撃。

すると人当たりのよさそうな若い女性の社員さん?が応対してくれて、営業は外回りなので呼ぶから帰るまで少し待ってねと。店で待ちぼうけもアホらしいのでしばらく外をぶらついてから店に戻ると営業さん登場。

話してみるとこの営業さん、かなり要領イイかつイケメン。こちらが知りたいと思っていた収益性、経費、税金、リスク等あらかじめ分かりやすい資料を用意していてくれて大満足。

さらに話し込んいるうちに、いろいろなことを勉強できた。

この物件は郊外物件なので、安いが空室リスクが高い。そう思ってこのマンションの借主を聞くと半数近くが近くの企業の社員寮として法人借り上げされているという。

その企業を教えてもらったところ、極めて優秀な大企業(株の知識が役にたった!)じゃないですか。
これなら郊外とは言え、意外に空室リスクが低い穴場かもしれない。

残り半数の部屋は個人契約らしいけど、若い女性も入っていたので(個人情報なので性別と年代くらいしか教えてくれません)それなりにキレイな物件と思われるし、部屋がヤニでべたべたということもなさそう。

さらにこの物件の売り出し経緯を聞いたら、なにやら地方でミニコングロマリットみたいな事業をしていた会社がこのところの景気の悪化でアイタタ・・・になったらしく、処分する必要が出てきたためという。
すると、相手はかなり切羽詰っているわけで、価格面では買い手有利といえよう。


このような話から不動産投資ではどんな人が借りているか、売り出し理由は何か、を聞いておくのは物凄く重要なことだということを知り、勉強になった。

というわけで、なかなか詳しく教えてくれたので単に情報集めと勉強のつもりで入ったけど、少しまじめに考えて見る気になりとりあえず家に帰って軽く収益性からバリュエーションしてみたところ、売値から3割引きでフェアバリュー(これは今まで見た中でかなりマシな方)という結果に。

もし希望価格まで値引き出来なくても、不動産の場合は株と違って買うのに銀行が金を貸してくれるので、スプレッドが十分に確保できれば投資もアリかもとまで思い始めてきました。

そう思ってたらロバートキヨサキのおっさんが以前コラムで”自分が買いたい値段があればとりあえず言って見れば?”と言っていたのを思い出し、バリュエーションシートくっ付けてメール送ってみた。

さて、どんな返事が来るだろうか・・・つづく。